IMPLICACIONES JURÍDICAS DE LA INICIATIVA DE REFORMA AL CÓDIGO CIVIL EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO.

Diputadas integrantes del grupo parlamentario de Morena en el Congreso de la Ciudad de México presentaron con fecha 8 de julio del año en curso, una iniciativa de reformas al Código Civil para el Distrito Federal, utilizando como bandera para justificar dicha propuesta, el garantizar el derecho a la vivienda ante el desastre económico ocasionado por el COVID-19.

El proyecto de decreto plantea reformar los artículos 2398 y 2406, así como adicionar los artículos 2406 Bis, 2425 Bis y 2431 Bis al Código Civil para el Distrito Federal, cuya exposición de motivos establece la necesidad de garantizar vivienda a todas las personas con arrendamientos asequibles, que prevean gastos soportables ante una emergencia sanitaria como la del COVID-19, para garantizar la seguridad jurídica en su tenencia y con esto evitar desalojos arbitrarios.

Esta nueva iniciativa parece estar alineada con la de 2019 al artículo 60 de la Ley Constitucional de Derechos Humanos y a Ley de Extinción de Dominio, cuyos alcances han sido severamente cuestionados por la tendencia antijurídica y la grave exposición que representan para la propiedad privada.

Es por esto por lo que consideramos necesario, si no es que, obligado, realizar el siguiente análisis para desentrañar los principales cambios y adiciones propuestas.

En principio la reforma plantea en el artículo 2398 que los contratos de arrendamiento de casa habitación deberán celebrarse por un periodo mínimo de 3 años, salvo por disposición expresa de la parte arrendataria. Cuando el texto vigente disponía que el plazo mínimo para un arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación no podía ser menor a un año.

En el artículo 2406 proponen que “en el caso de arrendamientos de vivienda, la ausencia de contrato escrito impedirá que pueda hacerse un desalojo, aún por incumplimiento del pago de la renta. En adición a que, “el arrendador perderá su derecho a conservar el depósito en caso de recisión anticipada del contrato por parte del arrendatario, o de una cantidad equivalente al término temporal del mismo”. Cuando en la actualidad la falta de contrato escrito no impedía que pudiera demandarse y en caso de resultar procedente la acción, ejercitar un desalojo para restituir la posesión al arrendador.

Por su parte el artículo 2425 Bis dispone que “el arrendatario de vivienda tiene derecho a que no se le exija más de un mes de anticipo para el arriendo del inmueble; a no pagar un depósito de garantía mayor al precio del primer mes de renta; no ser víctimas de desocupaciones arbitrarias, ilegales y/o forzosas; en caso de desocupaciones ordenadas judicialmente deberá notificarse de la diligencia con una anticipación de dos meses contados a partir de la fecha de notificación”.

Cuando en la actualidad no hay restricciones expresas para el pago de depósitos o la fijación de garantías (mismas que dependen en gran medida del pacto consensual entre las partes), las desocupaciones o desalojos no es que no estuvieran regulados, toda vez que están sujetos a las disposiciones del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal y a las de nuestra Carta Magna (misma que impide en su artículo 14 que alguien pueda ser privado de sus posesiones si no es por medio de un juicio llevado ante tribunales previamente establecidos) y por cuanto hace a las desocupaciones ordenadas judicialmente estas están sujetas a que haya una sentencia firme que así lo establezca.

Por último, haremos referencia a la adición del artículo 2431 Bis. “En caso de emergencia, desastres naturales, declaratorias de emergencia ambiental o natural, así como cualquier otra situación de fuerza mayor que paralice las actividades económicas e impida al arrendatario el cumplimiento del contrato, podrá solicitar al arrendador la renegociación transitoria o definitiva de las condiciones del contrato de arrendamiento”, lo cual tampoco es nuevo, ya que estaba previsto en el caso fortuito, fuerza mayor y la teoría de la imprevisión plasmada en su artículo 1796 Bis “rebus sic stantibus”. De acuerdo con esta teoría, las partes de contratos sujetos a plazo, condición o de tracto sucesivo tienen acción para buscar recuperar el equilibrio contractual si, durante la vigencia de estos, surgen acontecimientos extraordinarios de carácter nacional que no fuesen posibles de prever y provoquen mayor onerosidad para el cumplimiento de las obligaciones a cargo de uno de los contratantes.

Ahora bien, más allá de las restricciones e imposiciones lesivas para los arrendadores resulta altamente inquietante que pretendan condicionar al arrendador su acceso a la justicia y a recuperar la posesión de su propiedad en caso de la falta de contrato escrito, en el entendido que el texto de la propuesta de reforma al artículo 2406 establece que “en el caso de arrendamientos de vivienda, la ausencia de contrato escrito impedirá que pueda hacerse un desalojo, aún por incumplimiento del pago de la renta”, lo cual claramente transgrede el Derecho Humano a la propiedad privada, al impedir a su legítimo propietario reivindicar la posesión de lo que por derecho es suyo, por lo menos por esta vía.

Esta reforma sin duda mantendrá pendiendo de un hilo a la inversión inmobiliaria y al sector de la construcción que desde agosto de 2018 han sido constantemente castigados entre las nuevas regulaciones y la contingencia causada por el COVID-19, por eso quizá lo más rescatable de la propuesta sea la iniciativa para que la renegociación del pago de rentas, así como los derechos y obligaciones de las personas frente al arrendamiento de inmuebles se pueda dar a través de mecanismos alternativos de solución de controversias.

Autor: Carlos Ventura.

Consorcio de Litigio Especializado, V & M, S.C.